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刘世锦:住宅用地占建设用地比重应提高至40%

发布时间:2017-04-17

   


    4月15日,国务院发展研究中心原副主任刘世锦,在孙冶方经济科学基金会和浙江财经大学主办的首届“中国经济学家高端论坛”上表示,大都市圈将成为下一步经济增长、转型升级、创新驱动的新制高点,结合这种趋势,房地产问题也需要供给侧改革。

  有一个大背景是城市正在分化,中国大都市圈兴起,珠三角、长三角、京津冀这几个大的都市圈正在加速成长。“今后五到十年,所谓的创新驱动、转型升级、各种活跃的经济活动,至少有一半,甚至60%-70%会发生在大都市圈,这是城市聚集效应的结果。”刘世锦表示,正是城市的集聚效应明显,形成了对住房需求的上升,导致房价上涨。

  刘世锦提示,刚性的土地制度导致房价泡沫难以破灭,高房价将伴随诸多代价,比如导致产业停滞乃至衰落。

  刘世锦进一步表示,房价上涨实际上是带有负面影响的一些体制性政策因素所致。第一个原因,是现行的土地政策下,住宅用地占整个建设用地的水平偏低,一线城市还不到25%。这个数据在发达国家超过45%,在首尔达到60%

  另外,城市建设用地由地方政府独家垄断,农村集体土地不能够直接进入市场。比如农村土地中的集体建设用地、宅基地,都无法市场化交易。刘世锦表示,三中全会之后,国家一直在推动宅基地改革试点,却只允许宅基地在村里的居民内部中间流转,可真正的解决办法是要把城市人口纳入流转范围。

  “现有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。”刘世锦举例说,比如大城市人口限制政策,应该限制吗?事实上人口限制不住。

  要想解决这个困局,刘世锦给出了几个方案,本质上都是在供给侧改革。

    第一,是住宅用地在整个用地的比重提高,比如提高到40%以上,将部分工业用地转为住宅用地。

  第二,是改变城市结构,把各种资源集中于核心市区的结构,转变为城市核心区加大批小城镇的结构。

  第三,加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权,农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等,配套推进农村社保制度改革,同时着手解决由来已久的小产权房问题。

  第四,积极发展长期公共租赁住房,由政府优先组织资源,建设较多数量的公共租赁住房,租赁价格可以随行就市,租期不低于10年,最长可延至30年,并受法律保护。刘世锦认为,在合约签订后,除非租户自己同意,不得强制其退出,政府也可以通过购买公共服务的方式,利用市场资源开展此类业务。

  最后,加快推出房地产税。刘世锦认为,房地产税属于地方税种,在明确的大的框架的前提下,应当给地方以较大的自主空间。其中,房地产税与已缴纳土地出让金的关系,不同收入和居住条件下的税收减免等问题,都不难找到合情合理合法的解决方案。

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